新年置业新宝典，买房建议大放送

眼看春节的脚步越来越近，想必很多人想赶在节前买房，但还有些犹豫。站长特此送上买房6个实用建议，都是干货，实用性较强，希望可以帮助到大家。

三四线城市呈下降趋势

站长从土地购置面积的数据发现，2019年上半年房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%。下半年土地购置面积整体有所回升，但从全年来看，总体成交同比去年下滑的趋势没有改变，1月-11月同比下降14.2%。2019年全年土地市场成交量同比明显减少。

从实际拿地情况来看，房企们围绕重点城市群和核心都市圈的布局力度明显加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为明显。深圳、北京土拍市场今年都呈现过火热的局面，在2019年6月，深圳几块宅地的出让更是具有明显的“火爆”效应。

与此相对应的是，三四线及以下城市是土地流拍集中地，从2019年土地流拍数量的情况来看，排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿低、市场趋冷是这类城市土地降温的重要因素。楼市价格自然呈下降趋势。

北京东城西城更紧俏

早在2016年，北京东城西城区要合并的消息就传得沸沸扬扬。最近我们终于等到了与此相关的一个公示。

2019年12月30日，《首都功能核心区控制性详细规划（2018年-2035年）》正式向社会公示。公示内容显示，首都功能核心区规划范围包括东城区和西城区两个行政区，共32个街道办事处，总用地面积约92.5平方公里，其中二环内的老城约62.5平方公里。

据介绍，首都功能核心区（即东城区和西城区）是历史文化名城保护的重点地区，是展示国家首都形象的重要窗口地区。规划将地下文物埋藏区、历史街巷、传统胡同、传统地名、历史名园等纳入保护对象，明确首都功能核心区十一类保护对象。

如何在有限的92.5平方公里内实现空间利用的最大化？规划草案提出，“落实减量发展要求，坚持严控增量和疏解存量相结合，向外疏解腾退和内部功能重组双向发力，合理确定人口、用地、建设规模与结构”。

也就是说，东西城以后的居住人口会进行一定程度的疏解，区域地段资源则将更加稀缺，增值潜力巨大。入手时可上网查询周边房子价格，选中等的就行。

省会城市强者恒强

2019年，全国超过170个城市发布了不同力度的人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。吸引人才，成了城市竞争的主要政策内容。

从落户政策看，广西、海南、河南、山东、湖北、山西、云南等省份除个别城市外，已经全面放开落户政策。

随着众多城市放开户口限制，政策对于楼市的确产生了间接性影响，从侧面增加了楼市交易数量。二手房方面，目前全国二手房成交已降至近5年低位，据北科研究院预计，2020 年全国二手房成交量有望小幅增长3%至438.5万套，交易额达7.24万亿元。

具体区域而言，粤港澳大湾区、长三角城市群、长江中游及成渝城市群在战略规划优势下，经济活力和人口吸引力均表现较好，未来市场支撑力较强。

从政策看，众多省会城市继续发布人才政策、放宽落户及加大人才购房补贴。从人口看，武汉、济南、合肥、郑州、长沙、成都、西安、杭州的常住人口有明显增加，对2020房地产市场形成强支撑。

从经济看，2018年，上海、北京、广州、深圳、天津、苏州、重庆、武汉、成都、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州16个城市的GDP突破万亿元大关。2020年佛山市地区生产总值突破万亿元大关，经济综合实力迈上新台阶。随着经济的快速发展，这些热点都市圈和城市的房价增长潜力自然增加。

就产业看，产业越高精尖，知识、技术资本就越重要，劳动者报酬在GDP这块蛋糕中就分得越多，换句话来说就是收入越高，购买力就越强。比如第三产业极度发达的上海，收入在GDP占比高达47.6%，而靠煤炭为主的鄂尔多斯只占21.3%。哪怕同为一线城市的深圳和上海，深圳人均GDP远高于上海，但是上海的人均收入水平却领先于深圳。

所以就地产投资而言，应该选择那些产业高端、有钱人多（营业盈余占比高）的城市，而不要选那些资源型城市。

以人工智能、机器人、5G、物联网等技术为基础的第四次产业革命已经到来。中国反超的弯道已经出现，远至千年大计，近至先行示范区、大湾区、海南、雄安等地已一一布局。其中蕴藏着的，不仅是楼市的未来，更是城市与国家的未来。

置业地段范围圈

谁都希望自己的房子配套好，但每个人的购买力不同，所以可以从城市核心区划圈，以10-50公里为界，圈定适合的置业区域进行选择，比如北京的CBD核心和上海的陆家嘴核心区就可以作为置业的中心点。

圈子10公里内是豪宅圈，因为10公里开车也就20、30分钟的事情。在这个圈层里生活非常方便，成本自然也高，毕竟土地就那么多，非常稀缺，适合土豪入手。

10-20公里圈子，开车需1小时，这个圈里的房子没有10公里圈子那么贵，在北京可能需要动辄500万，比不上核心圈的千万豪宅，但也不算远郊，还是有一定的投资潜力。

20公里及以上就是刚需的范围了，比较适合刚需置业。

这个范围规划很好理解，大家可根据自己的资金和需求进行对号入座。

顶豪怎么玩儿

从2018年年底开始，不少城市的豪宅网签备案逐渐放开，购买力充分释放，再加上双合同现象消失，真实数据得以浮上水面。像一线城市，站长前段时间梳理过，3000万以上豪宅市场交易量近期有大幅增长，幅度甚至超过了刚需房。

当下实体经济难做，富人在资金上有避险需求，而占据城市核心位置的顶级豪宅，向来是配置大资金的不错选择。虽然顶级豪宅是塔尖人群的小众市场，但这类人群资金雄厚，而且融资渠道很多，购买力基本不受调控的影响。如果能选在熊市入手，议价能力更强，有抄底的机会。所以说牛市买刚需、熊市买豪宅，是不错的选择。

就城市而言，为什么深圳房价一枝独秀蹭蹭蹭往上涨？因为深圳是粤港澳大湾区核心城市，而且实力雄厚。从2019年企业IPO数量看，广东以34家上市企业的数量名列榜首，造就了96位亿万富豪，仅深圳就有55位。从上市宗数来看，深圳凭借15家的数量独占鳌头，广州9家名列第二，东莞有3家，佛山、汕头与中山各2家，梅州有1家。

从募资总额来看，深圳、广州、东莞位列前三。来自深圳的中国广核募集的资金最高，为125亿元。其中电子行业最多，12家IPO企业市值过百亿。

入手时间点

对于单价低的商品，人们下单速度大多很快，但像房子车子这种客单价高的商品，人们会从价格、品牌、配套、油耗等方面综合考虑，时间往往较长。

入手时间，其实最终是看置业者的自身需求。对于刚需而言，宜早不宜迟，因为中国还有十几年的人口增长红利。

如果是纯投资，站长建议你先物色几个楼盘，然后看楼盘价格曲线，逢低入手。从大趋势来说，应该在货币宽松时入手，因为此时银行额度会比较宽松，买方的议价空间更大，更容易捡漏。就像巴菲特一样，向来都是从低位入手，然后长期持有，方能稳健获利。

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