谋上市的优客工场“由重变轻”：非空间业务收入占比过半

　　经济日报-中国经济网北京1月3日讯  在联合办公鼻祖WeWork上市未果、行业一片阴霾之际，优客工场正式公开招股书，拟在美国纽交所上市，股票代码为“UK”，暂定募资规模为1亿美元。优客工场不惧在此时上市，或因为和WeWork模式不尽相同，甚至有着更多的中国式发展前景。

　　诞生于中国联合办公的元年（2015年）的优客工场是目前国内最大的联合办公运营商。从最初的4个城市、3000个工位，成长为覆盖全球42个城市、7万余工位的联合办公行业独角兽，优客工场在努力打破大众对联合办公即“二房东”的刻板印象，向轻资产模式、非空间业务如社区电商等方向转变。基于庞大的用户基础，用户生态链服务价值将逐级递增。

　　把空间利用起来，为用户提供服务，优客工场的类比对象并不是WeWork，倒是和华住集团有相似之处。2005至2010年，华住通过收购大量单体旧旅店，打造标准酒店运营体系，在2010年3月在美上市时覆盖全球39个城市，2009年净收入为人民币12.60亿元。截至目前，华住集团酒店数量为5151家，较上市时增长近21倍；轻资产管理加盟酒店比例从2009年的27%一路增长到了2019Q3的79%，自营酒店比例则从73%缩减到14%。

　　优客工场也在努力进行着“由重变轻”，空间运营板块包含直营模式与轻资产模式产两大类，直营模式包括U Space, U Studio, U Design三类，优客工场需要负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作；轻资产模式则包括运营管理输出（U Brand）与资产托管（U Partner）两类，其中运营管理输出类空间，优客工场的收入主要来自向物业主收取管理费；而资产托管类空间，优客工场的主要收入来自与物业主收入分成。

　　轻资产模式下，优客工场主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造、以及管理服务，而物业主承担大部分的前期投入。长远来看，轻资产模式更具有规模效应，运营效率也更高。根据优客工场招股书，优客工场2019年前9个月净收入人民币8.75亿元。截至2019年9月30日，优客工场运营和储备的轻资产空间数量为39个，轻资产总面积为138,700㎡，占总空间比例快速上升。

　　目前，优客工场积累超过60万的企业和个人用户，必然产生海量的服务需求与消费需求，构成优客工场非空间业务收入的核心。目前优客工场提供设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等等非空间业务，这一块业务收入从2017年占比8%增长到2019年前9月的52%，且整体保持盈利。

　　出租率是联合办公行业的核心指标之一。截至今年前三季度，优客工场运营的171个联合办公空间中，65个属于成熟空间，总体与成熟空间出租率分别为79%及83%。随着政策和市场需求的推动，联合办公市场仍将迎来较大增长空间。

　　优客工场招股书中Frost & Sullivan数据显示，2013年中国联合办公市场规模为人民币11.7亿元，2018年增长到人民币174.1亿元，年复合增长率高达72%。预计2023年，中国联合办公市场规模将达到人民币1322.8亿元。

　　业内人士认为，尽管目前优客工场尚未实现盈利，但逆势赴美、无惧WeWork折戟阴霾，若能成为全球联合办公第一股，或可重振行业信心，联合办公仍旧未来可期。