2019年广州楼市的冰与火之歌：“抢人政策”刺激有限

　　关键词： 勉强平稳

　　一手住宅：

　　2019年卖出约8万套

　　虽然，2019年的楼市被业内视为“史上最难”。不过，在多方的共同努力下，2019年广州一手住宅的成交量也不算太差，起码近8万套；在区域成交上，中心区依然是荔湾区的天下，外围区域则仍是增城和南沙位列前两名。

　　文/图 羊城晚报记者 詹青

　　2019年就要过去了。相对于整体趋淡的一、二手买卖行情，今年房地产的宏观市场表现趋于多元，各种矛盾体融为一体，堪称“冰与火之歌”。

　　比如土地拍卖市场，今年的收成相当不错，成交面积创下新高，然而却不能说土拍市场火爆，因为今年的流拍量也是历年最多的。

　　又比如旧改，今年堪称“旧改元年”，真是一派如火如荼的景象，不过，整体来说，旧改的推进速度仍然缓慢，目前所表现出的只是各大开发商对旧改这一大蛋糕的争夺。

　　再比如楼市政策，今年其实是一个不折不扣的政策年，新政策出台频次创下新高。不过，到了年底，政策又有趋松的迹象，尤其是“抢人政策”十分劲爆。

　　地市：全年卖地收入超1400亿元，创下新“高冷”

　　关键词： 前热后冷

　　如果单单从卖地收入看，今年广州的土拍收成相当不错。

　　来自合富研究院的统计：截至12月20日，广州经营性用地总成交额1427亿元，成交规模1245万平方米，其中，居住类建筑面积824万平方米，上述各项均已超过去年全年水平，也创下了五年新高。天河金融城、番禺禺山大道、白云江人三路等地块溢价均达45%限额，房企竞争激烈。

　　不过，如果你要说今年的土地市场很热、很火爆，那么，你错了！

　　因为今年的流拍量也是历年最多的：今年前11个月，流拍地块高达16宗，有不少土地还要一而再、再而三地推迟出让——或降价、或重新调整，最后才勉强以底价卖出。可见，土地市场的热度不具持续性。

　　尤其是今年下半年，开发商更加“手紧”，房地产项目信托、外债等融资渠道全方位严控，二级市场资金回笼效率放缓，导致地块中止拍卖、流拍潮频现。即便是“靓地”也备受冷落——比如，中心区地块（天河-广氮，白云-金沙洲地块）亦未能逃过出让失败的命运。

　　不过，这也成为了资金充足房企的“抄底机会”。

　　今年，保利发展成为广州土地市场收获最丰的企业，其中，他们有一半地块是在年底最后一两个月拿的，毕竟，这个时候拿地最便宜、竞争也最少。“手中有粮、心中不慌”，房企在地市上的主动权，和购房者是一样的。

　　土地拍卖是一场政府与房企的“博弈战”，一方面，政府积极推地；另一方面，受大市低迷、融资收紧等宏观影响，“回笼资金、拼业绩”成为房企的工作重心——拿地态度更趋谨、高溢价拿地现象明显减少。

　　前热后冷，是今年广州土地拍卖市场的总体趋势。

　　旧改：超26条旧村“名花有主”

　　关键词： 旧改元年

　　相比广州土地拍卖市场的“冷”，广州旧改却一片红红火火，2019年堪称“旧改元年”，旧改新闻频出，让人目不暇接。

　　广州从2007开始启动旧村改造以来，如今可谓正式进入了快车道。今年年初，《广州市2019年重点建设项目计划》发布，在城市更新与土地储备项目方面，广州计划投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。

　　有了政府推动，开发商的热情更高涨，毕竟，单靠传统的招拍挂已经无法获取足够的优质土地储备，而旧改则可以释放出大量土地，以解开发商的“燃眉之急”。

　　据统计，截至12月25日，广州公共资源交易中心在今年已完成旧村改造项目交易26宗，成交金额1441.28亿元，涉及改造土地总面积3255.69万㎡，相当于5个珠江新城！其中，番禺、南沙、增城三区的旧村改造项目共有16宗，占比超过50%。

　　目前，涉足旧村改造的房企有星河控股、上海升龙、时代中国、保利、大华集团、方圆、佳兆业、新世界、越秀地产、大华集团、珠光、碧桂园、奥园、美林置业、富力、合生创展、万科、中铁建、丰乐等近25家开发商。可以说，对于瓜分旧改这一“大蛋糕”，没人胆敢缺席——因为，如果错过“旧改”这张“入场券”，几乎可以说是错过了房地产下半场的入门机会。

　　“钱袋子”不松，“抢人政策”对楼市刺激有限

　　关键词： “稳”字为上

　　2019年，针对房地产的政策不少。

　　今年其实是一个“政策年”，有房地产专业机构的统计资料显示，今年和楼市相关的政策非常多，平均每个工作日就有两次以上的调控措施出台，密集程度刷新了历史纪录。7月底政治局会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，更是对“房住不炒”政策基调的继续坚持。

　　值得注意的是，中央各部委在2019年以来累计发布过25次关于“注意防范房地产金融风险”的讲话或管理措施。

　　2019年，虽然金融政策整体宽松，但居民房贷、企业融资却没有放松，5月以来房企的融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多个领域。央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“LPR加基点”——尽管LPR利率中枢下移，但房贷利率依旧易涨难跌。

　　今年年底，楼市频出“王炸”——南沙、花都、黄埔相继出台人才引入政策，惠及楼市，被解读为楼市限购政策的松绑。事实上，“抢人政策”是一个城市基于整体战略的考虑，对城市发展会产生巨大影响，但对楼市的刺激却没有想象中大。

　　因为“钱袋子”向来被视作最直接影响房地产市场的政策，这项政策没有放松，限购政策稍有松动也只能影响局部市场。

　　整体而言，今年楼市政策是以“稳”为主基调，避免了楼市的大起大落，因城施政的特征更加明显。

　　总成交量超800万平方米，同比微升

　　2019年是被开发商视为最困难的一年，在广州楼市中，以往的各种“限”字令并没放松，加上受整体经济形势放缓影响，成交量放缓。所幸，这一年广州楼市也有一个极大利好——粤港澳大湾区规划纲要公布。随之而来，是一些配套措施陆续落地，市场预期有所回温。

　　同时，这一年开发商自知“世事艰难”，因此全程开足马力，动用各种营销手段努力刺激成交，至12月份也没有丝毫松懈。整体看来，今年广州的楼市成交量不算太差。

　　合富研究院的监测数据显示，2019年1-11月，广州各区商品住宅网签量774万平方米，成交金额2194亿元，成交均价28367元/平方米，与2018年同期相比分别小幅上升2%、5%及3%。

　　12月份尚未过完，但这个月的市场行情也比较平稳，网易房产的统计数据显示，12月前半个月，广州一手住宅网签量约33万平方米。若以前11个月的月均70万平方米成交量计算，2019年全年的一手住宅网签量预计将有844万平方米。按照过去两年套均成交面积约106平方米计算，广州2019年将卖出至少7.96万套一手住宅。

　　荔湾和增城是中心区和外围区的销售冠军

　　从区域成交情况上看，外围区域仍是当仁不让的成交主力。合富研究院的统计数据显示，增城、南沙、黄埔、番禺、花都和从化这六个外围区域的网签量，占全市总网签量的78.4%,而荔湾、天河、海珠、白云和越秀这五个中心区的网签占比则为21.6%。

　　荔湾区2019年1-11月份的网签面积为75.76万平方米，同比增加24%，而网签的集中板块依然在广钢新城。但实际上，2019年该板块的一手住宅新增供应面积同比狂跌了65%，幸好这里有足够存量支撑大市。目前，荔湾区较为畅销的项目，价格低的约为3.8万元/平方米，如保利花海湾等，价格稍高的则为5万元/平方米左右，如中海花湾壹号、保利和光晨樾等。

　　增城区同样毫无悬念成为2019年外围区域及全市销售冠军，2019年1-11月份该区的网签量达191.7万平方米，同比减少1%，这主要是因为供应量同比减少近两成。今年，增城楼市较明显的特点是价跌量稳，整体网签均价约2万元/平方米。

　　南沙区今年在外围区的表现也十分强劲，它是受大湾区规划纲要的利好最大的一个区域，在前11个月，该区一手住宅的网签量达129.4万平方米，网签均价22059元/平方米，同比分别上涨15%和5%，量价齐升。

　　（文/图 羊城晚报记者 陈玉霞）

　　如果说2019年的广州一手住宅成交量还算过得去，那么，二手住宅的成交行情就有点惨不忍睹：同期下降超三成，成为最近五年成交最差的一年。

　　二手住宅： 网签5万多套， 近五年最差

　　关键词： 大逆转

　　量跌价涨，成交仅有5万多套

　　过往几年，广州的一、二手市场可以平分秋色，甚至有多个年份二手住宅的成交量还比一手楼高，成为市场交易主流。但在2019年，这种行情出现大逆转：广州一手住宅网签量比二手高出近3万套。合富研究院的统计数据显示，2019年1-11月，通过中介促成的二手住宅网签量仅为48579套，同比下降32%。若按月均4416套估算、假设12月份也有平稳交易势头，2019年全年广州二手住宅的网签量将约有5.3万套。

　　即便是有5万多套的网签量，今年广州二手楼的交易行情将会十分惨淡。数据显示，这样的网签量是近五年最差；比一手楼的约8万套网签量少了37.5%。

　　从月度统计数据看，广州二手住宅的市场交投热度自2018年9月开始大幅走低，2019年上半年成交回温，月度网签量维持在5000套左右，但从下半年开始就逐月走低，四季度低位盘整，月度成交量仅4000套左右。

　　从区域的成交统计数据看，番禺、增城、花都分别位列广州区域网签量的前三名。但哪怕是这些“畅销”区域，成交量同比都有所下降，下降幅度分别为35%、41%和11%。

　　网签均价2.5万元/平方米，近五年最高

　　合富研究院的统计数据显示，2019年1-11月，广州二手住宅的网签均价为2.5万元/平方米，同比上涨5%，虽然，涨幅有所放缓，但已是近五年最高。

　　在成交量大幅下降的同时，为何二手楼价还在上涨？该院分析认为，这主要和低价房源减少有关。在其按成交总价统计的房源分段调查中，2019年，150万元总价的房源成交同比减少，而150万-300万元、300万-450万元房源的成交量却同比增加。“低价房源数量持续减少、市场份额也持续缩减。”因此导致二手楼价整体走高。

　　实际上，2019年广州大部分区域的二手房价格都有不同程度的降幅，其中，花都、增城两区跌幅最大，为10%-15%；中心区及番禺的跌幅基本在5%-10%之间。

　　该院分析认为，外围区域受一手新货供应充足、促销较频繁、而且力度较大等影响，原本打算在二手市场置业的客源被分流至一手市场，导致花都、增城等区域的二手楼成交量价齐跌。

　　2019年，广州的二手楼市观望气氛较浓，买家还价幅度大，而业主的降价幅度也难以达到买家预期，导致成交周期明显拉长。广州链家研究院的统计数据显示，2019年1月，卖出一套房平均需要108天；但在近期，已变成133天，多了25天。相信，未来一段时间，广州二手住宅的销售行情仍然不容乐观。（文/图 羊城晚报记者 陈玉霞）