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2020年“买房”还是“卖房”?内行建议关注3点,楼市大局已明朗

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  • 2019-12-11
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2020年买房还是卖房清楚了?内行“3点”概括,经济学家一语中的

还有20天时间,就要告别2019年,迎来2020年。当前,处在2019年和2020年过渡的节点,咨询买房问题的网友朋友渐渐多了起来,总体来看,大家关注的核心问题就是2020年的房价到底会怎么走:如果房价有可能反弹,那是不是可以趁着目前开发商推出的打折促销活动,先早点买房上车?反之,如果房价继续下行调整,那是不是该把手上多余的房子卖掉呢?

其实,大家都有一种感受,楼市升温时,购房者往往一哄而上,房子供不应求,房价自然易涨难跌;反之,楼市降温时,购房者无动于衷,房子供过于求,房价自然下行调整。但是,购房者最担心的就是房价不涨不跌,如同温水煮青蛙一般,让人摸不清楼市走向,所以纠结和犯难也是人之常情。其实,面对目前的楼市行情,不仅是购房者拿不定主意,专家学者也分成了看跌和看涨两派。

早在2018年,融创董事长孙宏斌就曾表示,本轮调控的严厉程度超出想象,而到今年年底,孙宏斌再次表示,本轮楼市调控是长期行为,不太可能放松,所以大家一定不能存有侥幸心理。与孙宏斌看法不同的是,近日经济学者马光远在济南某论坛活动上直言,2020年调控放松的概率比较大,其中一线城市和部分热点的城市房价可能会反弹。

那么,你感觉谁的说法更有道理?其实,房价涨跌之争由来已久,看涨理由主要有地价不跌,建材价格上涨,人口持续向城市流入等;看跌理由主要有住房总量过剩,人口迎来拐点,房地产税将要出台等。不难看出,婆说婆有理,公说公有理。不过,内行认为,虽然影响房价的因素错综复杂,但如果抛开细节末节就会发现,主要参考因素基本就3个:看政策变动、看资金规模、看人口流向。

第一,关注明年调控政策还会不会收紧?

根据统计,2019年1-11月份,全国房地产调控次数高达554次,远远超过了2018年同期的425次调控,其中11月份发布72次,刷新了2019年以来单月最高纪录。显而易见,通过严厉密集的调控政策,楼市已普遍降温,越来越多的城市进入房价下行通道。不过,最后这两个多月以来,包括南京、成都、佛山等城市在内,楼市调控政策出现了微调趋势,内容涵盖人才购房定向微调,提供购房补贴、拓展公积金提取范围等方面。那么,这否意味着明年调控要放松呢?

对此,央媒经济参考报发表评论称,房住不炒仍是调控的主基调,但考虑到经济下行压力确实较大,各地可能会在因城施策的基础上适度加大主动权。对此,如何理解?笔者认为,一方面,因城施策就是为了防止大起大落,所以明年房价上涨的城市依然会升级调控,而房价下行压力大的城市或有可能适度松绑,比如人才购房定向微调就是利好刚需、稳定楼市的举措。另一方面,只要房住不炒基调不变,调控大幅放开的可能性就不存在,所以2020年的基调依然从紧。

第二,关注明年资金会不会大规模流入楼市?

房地产作为资金密集型行业,从拿地到买卖,每一步都离不开资金支持。从2009年到2019年,广义货币M2总量从59万亿增加到195万亿元,货币总量增加了3倍,这与房价涨幅基本一致。为什么会如此“凑巧”?究其原因,M2快速增长使得大量资金流向了房地产,房价从而被一路推高。我们不妨举个例子:2008年、2009年、2010年,M2增速分别为17.8%、27.68%、19.70%,而这三年也是房价大幅上涨的周期,所以M2与房价基本同步上涨。

不过,最近一两年,M2增速从10%甚至20%以上的水平下降到了8.5%左右,这与当前严厉的楼市调控政策密不可分。为了控制房企和居民的高杠杆,房地产信贷不断收紧,不仅银行贷款、信托等融资渠道收紧了,消费贷、信用卡购房等行为也受到了严格监管。业内普遍认为,在去杠杆和防范风险的背景下,未来M2增速或长期保持在8.5%左右的水平,再叠加国家已经明确未来将会引导资金扶持实体行业的发展,所以资金很难再大规模流入房地产行业,地王和房价风光难再现。

全国19个城市群

第三,关注未来常住人口将会主要流向哪里?

人口是一切经济社会活动的基础,决定着一个城市的规模和兴衰。对于房地产市场而言,如果人口不断流出,那么住房需求自然就会大大减少,房价也就慢慢失去了支撑。以黑龙江鹤岗、甘肃玉门为例,一方面都是资源枯竭型城市,另一方面又面临着人口外流,所以出现“白菜价”般的房子是不可避免。因此,对于此类城市,国家提出了未来要走“收缩型城市”的道路。但是,不管怎么样,在这些城市,投资是不可能了,房子够住即可。

根据国际经验,城镇化前期,人口主要从乡村向城市集聚,而后期更加明显,主要会向一二线大城市、区域中心城市、都市圈和城市群集聚。截至2018年末,我国城镇化率为59.58%,距离发达国家70%以上的水平,还有10%的差距,如果按照每年1%的增幅,差不多还需要10年左右的时间。对此,恒大经济研究院院长任泽平表示,到2030年,会有大约2亿人口进城,80%分布在全国19个城市群,其中60%分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

李铁

2020年“咬牙买房”还是“趁早卖房”?经济学家一席话指点迷津

基于以上3大因素,我们可以得出明确结论:楼市大局基本清晰,与2019年相比,2020年楼市大概率仍旧会延续“稳字当头”的态势。因此,靠买房暴富的可能性越来越小。对于购房者而言,究竟是选择“咬牙买房”还是“趁早卖房”,可以根据人口流动情况来决定。关于这一点,经济学家李铁的观点可谓是一语中的,给购房者指点了迷津。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示,之所以一二线城市的房价难以下行,主要是因为物有所值。如何理解“物有所值”4个字呢?众所周知,优质的公共服务资源具有空间分布不均的特点,而一二线城市恰恰集中了最优质的公共服务资源,比如教育资源、养老资源、医疗资源等等,自然就会吸引人口不断流入。因此,从短期来看,一二线大城市的房价可能会到受调控影响,但长期看涨的趋势暂时难以改变。

说了这么多,到底是“咬牙买房”还是“趁早卖房”,估计大家心中都已经有答案了。具体来看:如果考虑买房,应该重点选择人口净流入的一二线城市、区域中心城市、都市圈和城市群,未来房价整体易涨难跌。反之,如果你有多套房子,而且正在纠结要不要卖掉,笔者建议可以卖掉中小城市的房产,以及远郊区等地段欠佳的房子,因为在楼市平稳调整的环境下,只要房价不涨或者涨幅十分有限,过多囤房都只会增加持有成本,而一旦房价下行了,购房者买房意愿下滑,结果可能会越来越难卖掉。

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