瑞安房地产销售一降再降 佛山项目被指囤地

　　多次调低年度销售目标的瑞安房地产(00272.HK)，要完成全年100亿元的销售额度，仍显得颇为吃力。

　　近日，瑞安房地产公告表示，前9个月，公司累计合约物业销售额按年下跌55.65%至48.12亿元。

　　事实上，与内地房企节节攀升的销售规模相比，瑞安房地产全年物业销售目标由2017年的210亿元调减至2018年的120亿元，再到2019年的100亿元，可谓一降再降。

　　此外，以瑞安房地产为代表的港资房企，多年奉行慢周转开发模式，也屡次卷入“囤地”质疑。据了解，截至6月30日，瑞安房地产位于华南的唯一项目佛山岭南天地在开发长达12年后，仍有近六成土地处于待开发状态。

　　近日，长江商报记者实地探访发现，位于天地路一侧的“佛山岭南天地1地块商业项目3期”主体建筑已建成，不过仍处于打围状态。现场施工铭牌显示，该项目2019年3月开工，预计2020年1月竣工。而靠近福贤路一侧的大片空地被铁皮围挡起来，暂无动工迹象。

　　针对公司经营业绩、项目开发进度，以及内地市场投资情况等问题，长江商报记者发送采访函件至瑞安房地产品牌及企业事务部，截至发稿，尚未收到对方针对具体问题的答复。

　　销售额同比下跌过半

　　近日，瑞安房地产公告称，前9个月，公司累计合约物业销售额按年下跌55.65%至48.12亿元，其中包括住宅物业合约销售额按年下跌57.42%至45.72亿元和商业物业合约销售额按年上升114.29%至2.4亿元。

　　此前，瑞安房地产在半年报中表示，报告期，实现收入79.02亿元，较2018年上半年下跌58%；股东应占溢利同比增长8%至13.26亿元。

　　瑞安房地产表示，收入减少主要由于确认的物业销售大幅减少所致。数据显示，上半年，瑞安房地产已确认物业销售总额，包括被确认为收入的物业销售和其他资产处置共78.17亿元，较2018年上半年178.99亿元下跌56%。

　　不过，公司已确认物业销售总额同比下跌过半，主要还是2018年因出售上海瑞虹新城1号和7号住宅地块，为当期贡献了149.81亿元的收入。

　　近年来，不少港资房企呈现出且战且退、套现收缩的态势，瑞安房地产也出售了不少内地优质资产股权。据长江商报记者不完全统计，截至目前，瑞房在出售物业上已经套现将近500亿元。

　　因“卖卖卖”被业界广泛关注的瑞安房地产，去年的大批老臣的出走，也曾轰动一时。去年7月，瑞安房地产被曝遭遇人事大地震，离职高管中包括加入瑞安21年的郭庆，以及入职17年的刘梦洁。而过去几年间，包括蔡玉强、黄勤道、尹焰强在内的老臣均已相继离开。

　　老臣们的集体出走背后，瑞安房地产近几年的业绩表现难言乐观。长江商报记者翻阅其近十年的财报发现，公司营收最高点为2018年的248.41亿元；净利润的高点则要追溯到2011年，当年实现归母净利润34.28亿元。公开信息显示，瑞安房地产2018年的住宅物业销售目标仅为120亿元，2019年，这一销售目标再度下调至100亿元。

　　瑞安房地产可能也意识到危机，“卖卖卖”的同时，通过收并购或招拍挂等开拓新项目，被业界称为“边买边卖”的港资房企。根据披露，2018年7月，瑞安房地产联合太保寿险、SODH及上海永业，以136.1亿元的总价拿下上海史上总价第三高的新天地商办地块，楼面价约为44963元/平方米。同时，今年6月，瑞安房地产以1.48亿元代价，向姊妹公司瑞安建业有限公司收购南京一幅319871.9平方米用地的34.8%权益。

　　这一定程度上也推高了公司的负债率。截至6月30日，瑞安房地产的资产负债率为55.23%，同时，净资产负债率升4个百分点至44%。放眼整个行业，港资房企的财务策略普遍偏保守，新鸿基地产、新世界、九龙仓等港资房企的资产负债率普遍维持在30%左右。对于瑞安房地产偏高的负债率，有分析人士提出，瑞安在向商业物业开发商转型同时，负债率是其必须重视的一个问题。

　　佛山项目“囤地”风波

　　在房地产市场近20年的发展中，港资房企慢周转、追求利润最大化的开发模式也将企业多次卷入“囤地”风波。

　　其中，截至6月30日，瑞安房地产位于华南的唯一项目佛山岭南天地，在拿地12年后仍有近六成土地处于待开发状态，被指“坐地生财”。根据半年报披露，截至报告期末，佛山岭南天地项目已落成物业38万平方米，发展中物业7.9万平方米，仍有66.4万平方米属于“日后发展物业”。

　　近日，长江商报记者实地走访发现，位于佛山祖庙东华里片区的佛山岭南天地项目占地面积较大，其中“岭南站”购物商场和岭南天地，在周末饭点时段人气较为火爆。

　　同时，位于天地路一侧的“佛山岭南天地1地块商业项目3期”仍处于打围状态。现场施工铭牌显示，该项目2019年3月开工，预计2020年1月竣工。而靠近福贤路一侧的大片空地被铁皮围挡起来，暂无动工迹象。同时，瑞安房地产在半年报中提到，总建筑面积为5.20万平方米的第13a号地块于2019年上半年开始动工，并计划于2019年底推出预售。

　　公开资料显示，2007年11月，佛山祖庙东华里片区改造地块被瑞安房地产旗下8家子公司斥资75.1亿元以联合竞买的方式斩获，楼面价约5004.45元/平方米，刷新广东总价地王纪录。

　　获得土地后，瑞安方面曾表示，将规划为集古迹修护、商业、写字楼、酒店及别墅、高端洋房、公寓于一体的大型项目，计划总投资达200亿元，预计2020年全面投入使用。

　　然而，岭南天地的开发中并非一帆风顺，期间由于面临资金压力，不但将国内其他城市的多个项目和地块出让，连岭南天地的地块也曾出让给日本三井集团，并将一宗地块亏本售予碧桂园。

　　2011年11月，瑞安房地产公告表示，作价3.9093亿元将旗下附属公司Value Land的49%股权售予日本三井，以用作集团的运营资金及佛山岭南天地的进一步开发。

　　由于Value Land持有佛山岭南天地18号地块92%的权益，所以收购Value Land49%的权益后，三井将获得佛山岭南天地18号地块的45.08%应占权益。直至2015年和2016年，瑞安才分两次将两宗地块回购，三井集团退出岭南天地项目。

　　而2016年4月，瑞安房地产再次公告称，碧桂园以17.26亿元的代价向瑞安房地产收购佛山岭南天地项目的一幅土地。值得一提的是，瑞安房地产出售该幅地块是以出售旗下全资子公司(佛山源康房地产发展有限公司)的股权来完成，出售事项完成后，预计亏损9000万元。

　　如今，距离项目拿地已过去12年，瑞安房地产此前承诺2020年完成整个项目开发，目前却还有近六成土地处于待开发状态，针对为何开发节奏如此缓慢，2020年能否完成整体开发，以及对于外界的囤地质疑，长江商报记者多次联系瑞安房地产方面，截至发稿未获回应。

　　位于佛山市禅城区的佛山岭南天地项目中，多个子项目正在施工建设中。