物业管理有瑕疵 延付物业费不算违约

　　中国消费者报福州讯(陈子薇 记者 张文章)物业管理不到位，业主延迟支付物业费，不宜认定为违约。今年1至7月，福建省厦门市湖里区人民法院共审结物业服务合同案件522件，同比去年增长85.77%，其中多起案件涉及业主延迟支付物业管理费的纠纷。湖里法院建议出台实施细则来界定物业服务质量，同时希望业主不要以拒缴物业费等违约的方式去维权。

　　在审理物业服务合同案件的过程中，湖里区法院发现物业案件调解难度大。因住房质量和居住环境与业主的日常生活密切相关，物业公司与业主的矛盾长期积压，所以物业服务合同调解难度大，多以判决结案。2016-2018年，湖里区法院以判决方式审结物业案件423件，调解方式审结物业案件49件，调解结案仅占总结案量的1.5%。

　　在湖里区法院受理的一起物业公司诉业主阿秀的物业服务合同纠纷案件中，物业公司认为其已经按照《物业服务委托合同》为阿秀所在的未来小区提供物业服务，阿秀理应如约缴纳欠缴的物业管理服务费、房屋公共维修金以及物业管理服务费违约金。但阿秀对物业公司的管理服务非常不满意，认为物业公司的管理不规范且长期存在严重瑕疵，在建设局组织的两次物业服务企业检查中，均对管理情况较差的未来小区的物业服务公司予以通报批评;且物业公司提供物业服务项目和质量与合同约定的标准差距明显，小区公共设施未见养护、维修，严重影响了他的正常生活。

　　最终，湖里区法院经审理认定，该物业公司为未来小区提供了物业服务，阿秀作为小区业主理应支付相应的物业服务费用;但物业公司在物业服务项目、质量上存在瑕疵，且在较长时间内未见改善，基于物业服务收费应与服务水平相适用的原则，阿秀应缴纳的物业费予以酌减10%。此外，基于物业服务瑕疵的原因，物业公司主张阿秀支付违约金的诉求，法院不予支持。

　　湖里区法院发现，业主维权难处多。在许多小区，选聘或者更换物业公司要经专有部分占建筑总面积半数以上的业主，且占总人数半数以上的业主同意，操作难度大，很多小区因小区规模较大，业主人数多，建筑面积大，业主不满意物业公司的服务质量时，难以维权。

　　湖里区法院称，在一起物业公司诉业主的物业服务合同纠纷案件中，阿彬等业主联名表示该物业公司物业服务质量差，但阿彬等人居住的小区建筑面积为51593平方米，业主人数在61人左右，按照相关规定就需要32名以上业主且专有部分占25796.5平方米以上的业主同意才能更换物业公司，难度太大。于是，这些业主觉得唯一维护自身权益的方式就是不交物业费。

　　法院审理认为，该物业公司依约对小区提供了物业服务，阿彬等业主应向物业公司缴纳相应的物业管理费用。关于违约金，因为物业公司在物业管理服务方面确存在管理不到位等有待完善的地方，阿彬等业主延迟支付相关费用，不宜认定为违约。据此，物业公司关于违约金的诉讼请求，法院不予支持。

　　湖里区法院建议，相关部门应对认定物业公司是否按照合同约定提供服务、服务质量界定、可减免物业费标准、认定程序等做出明确规定，解决争而不决的难题。同时也希望业主们不能简单粗暴地以“拒缴物业费”的方式维权。毕竟，作为合同的一方，不能以违反合同规定的方式来维权，那样不仅无法恰当维护自身合法权益，反而可能因为未及时缴纳物业费而要承担罚款或滞纳金。业主遇到问题，可以及时向物业服务协会或社区居委会反映情况，维护权利合理维权，保护自身合法权益。也希望能建立多元化解决机制，在依托人民法院诉前调解的前提下，建立物业服务协会与人民调解机构、社区等的协作机制。