在美国想房子留给子女？

长辈有好几种方法可以将房屋过继到孩子手上，有些方法还可以免税，不过若想要找到最棒的税务结果，必须事前规划，以下有几种选择可供参考。

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留住原屋

如果你打算在自己的家里养老直到过世，而且你的房产价格低于统一联邦遗产赠与和遗产免税额度（2019年为1140万元），那么把房子当遗产留给子女会是你的最佳选择。

当你离世后，你名下房屋的课税标准会依据死亡日期调整至公平市场价值。如此一来，你和你的继承人就可避免该日期以前所有增值的资本利得税。另外，因为房产价值低于遗产免税额度，所以你的继承人不会欠下联邦遗产税。房屋继承人可以自由选择入住这栋房屋或转售，由于成本垫高税法（basis step-up rule），转售房子拿到钱后他们仅缴纳少额联邦税或者免税；如果他们决定搬进房屋，之后如果将房屋卖掉，那么计算增值或贬值的课税标准，将以原屋主死亡日期当天的公平市价为准。

如果你要继续住在房里，比起生前还住在房屋时就将该房赠与继承人，上述做法更好。

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直接赠与

如果你打算搬出这栋房屋，你可直接将房产赠与你的孩子，但你会动用联邦遗产赠与和遗产免税额度。

首先利用每年1万5000元的免税赠与来抵销，切记这是每一位赠予者给受赠者的额度。如果你和另一半要一起赠与你的孩子与其配偶，那么1万5000元可乘以四倍，一共可抵消6万元的房屋售价。其次，只要2019年净房价低于1140万元（若是夫妻则净房价低于2280万元），那么你就不需缴当前的赠与税。

这项策略有两个缺点：你的孩子以后若出售该房屋，可能需缴资本利得税，因为当初获得房子的成本低；另外你个人的联邦遗产赠与和遗产免税额度会减少。

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便宜卖房

如果你把房屋以低于公平市场价格卖给一个完全不认识的陌生人，那么你不过做了一场不划算的买卖，国税局不在乎。但如果你把房屋便宜卖给亲戚，那就是另一个情况，你的这笔交易会被当成赠与，赠与金额就是公平市价与售价的价差。

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卖方融资的全价交易

与其贱价卖房，倒不如考虑以全额市价分期付款销售。这个作法依旧可以达到将房屋以你的孩子能够负担的方式转移到他们手中的目的，而且这可能有较佳的税务结果。你可要求小额贷款，然后余款则用贷款票据，子女分期付款。但你的贷款至少要收取“可适用联邦利率”（AFR），务必确保透过法律程序拿到房屋的票据。如此一来，你的孩子便可以把利息当成不动产抵押贷款 息来扣除；万一你漏掉这个步骤，你的孩子报税便无法扣除利息。

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卖房后又想住怎么办？

如果你把房子转移到亲戚手上，但又继续住在该屋，就不容易向国税局解释，要小心行事。有个可用策略是你以卖主融资的全价交易把房子卖给子女，然后再以市价租回房子。