楼市“断供”潮来了？海南二手房

楼市划定“三道红线”以来，房地产开发企业纷纷开始促销卖房回款，“降杠杆成为众多开发商当务之急”。海南二手房 据悉，万达目前已经清空了所有海外地产项目。不得不承认，万达回笼资金去杠杆的力度和效率是非常高的。

 

相信不久的将来，不管是头部房企，还是中小开发商，资金杠杆将大幅下降。然而，在开始“降杠杆”的当下，部分购房者却逆流而上，加杠杆投资买房。这让人非常担忧！

 

比如，有购房者就反映，2017年燕郊房价经过了一波较快下跌，自己当时认为房价已经见底，便借钱买了一套投资房。敢于借钱买房，是因为该购房者当时收入不算低（月入12000元），自以为没什么风险。

 

然而，时隔3年，那时候咬牙买房的购房者，由于今年收入大幅减少，如今已经处于断供的边缘。该购房者坦言，自己当时借钱买房的行为有点冲动。

 

客观来说，这绝不是个别购房者的单独行为，而是全民行为。毕竟，过去许多年在“买房赚钱”理念的驱动下，多数人都认为买房投资，是低风险高回报的行为。

 

虽然，玻璃大王、慈善家曹德旺先生曾多番呼吁，购房者应该把手中多余的房子卖掉。但是，能够理性看到曹德旺呼吁的购房者并不多，大多数都已经失去理智，冲动买房成为社会普遍现象。

 

我们再来看看另外一位网友的经历：该网友2018年花了50万按揭买房，每月月供6700元。那时，该网友家庭月收入在2万元左右，除去月供及其他开支，每月仍能存下7000元。

 

初步计算，该网友买房似乎并不冲动，反而是在自己的承受范围。然而，随着物价持续上涨，再加上家里面新增了一位新成员，让本还算富余的资金变得捉襟见肘。随着时间推移，该网友发现资金压力越来越大，开始后悔当时冲动买房。

 

上述例子非常多，情况也大同小异。购房者会冲动买房的原因也主要为以下几点：一是幻想买房赚钱，实现资产保值增值；二是错过了自身的经济承受能力；三是工作、家庭变故导致入不敷出。

 

客观来说，多数购房者买房都是按揭或者借贷，每月需要固定支出一大笔钱用于房贷及还款。按照购房者原先的美好设想，也许不会出现断供风险。然而，不确定性充满了人生的每一步！坚持还房贷2年、3年，或许很容易，但坚持30年，何其不易。

 

而这一点央行的一份报告似乎佐证了当下格局，数据显示我国家庭财富70%都是房产、居民杠杆率接近60%。也许正是这些天花板的存在，近些年房价开始进入“乏力”阶段，2019年全国调控累计次数高达600余次，反观今年较去年同期持平。毫不客气的说2021年极有可能成为转折年，但大多数人还未意识到。

 

 

若要结合现阶段楼市布局，我只能说楼市“连阴雨”将至。如果将视线放到整个市场进程，一切都显得如此清晰，早在2000年我国房价仅为2000元平方米，而到了如今全国均价为9537元平方米。在短短20年时间里，房价涨幅高达5倍，其中对于一二线城市来说，涨幅接近20倍也是常见之事，而在这快速的进展过程中，我们似乎忽略了资金平衡的重要性，这也将是连阴雨爆发前夕的征兆。

 

事实上这一点客观因素在今年得到了无限放大，由于今年特殊行情的影响，即使央行多次降息降准，但依然无法稳定市场。在货币政策中性前提下，越来越多的开发商出现负债率偏高的现象，而与之伴随的就是销售目标完成率低下、净收益直线下行，这一次楼市连阴雨主要呈现2个方面：

 

1、开发商负债率成为高压线，高层强势出手，政策底线清晰可见

 

众所周知，高杠杆一直是开发商引以为傲的惯用手法，身上背着“银行”进行融资拿地，仅靠着杠杆的贯穿整个市场格局。但好在高层并没有忽视这一点，强势出台“3道”红线，利用自身负债率将后续有息债务直接挂钩，最高可限制15%。而央行副行长潘功胜曾表示，房企资金监管制度将是国内房地产行业长期发展的重要内容，从想法到实施总共才花2年时间里。

 

仅从这一点来看，政策底线清晰可见，打破现状就是红线。其次抛开资金层面最真实面纱早已成为当务之急，2019年工业行业负债率是59%，汽车行业为59.2%，反观房地产行业却高达79%。若是资金失去流动性，这对于基于人口聚集化的房地产行业来说，这并不是好消息

 

 

2、房价收入比和空置率早已成为不可回避的现实，须面对的同时更需要被解决

 

简而言之房价收入比是用来衡量房价和收入的差距，而在国际标准上，一般来说3-6是最合理期间，毕竟只有买房了，人们才会归属感，这对于城市基础建设也是立足之本。而根据上海易居研究院报告显示，2019年全国房价收入比均值为13.3，同比下降4%；而从住房空置率现状来看，“只要到了晚上才知道小区入住率”似乎成为经久不衰的小技巧。事实上早在上个月网上流传一句话，那就是“我国空置房套数接近6500万套”！

 

平心而论，在城镇化进程接近60%拐点下，此时楼市往往并不是由刚需群体主导，更多的是以小换大群体，与其说让剩下的人有房可住，还不如遏制持多套房的人，弱化房子金融属性，达到市场供大于求的格局。

 

总的来说，2021年将成为承上启下的一年，房价或将超乎你想象。在我看来，此时市场仍有很多因素值得大家借鉴，例如二手房挂牌房源激增，而房价却未出现实质性下行，这就说明买方市场正在接管主动性；而另一边约24个城市陆续出台限地价新政，涉及竞拍规则、加大供给等规则，一旦成功遏制地价上涨，至于房价就显得微不足道。而从当下格局来看，持房者可以焦虑，购房者可以观望，但留给开发商的时间并不是很多，今年选择降价抛房将会是大概率事件，而这一点不少城市正在上演这一幕。海南二手房www.kanfang.com